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国内园区开发及资本运作模式及案例分析

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[文章前言]:我国产业园区数量众多,在我国产业经济建设中起到重要的发展作用。在我国经济转型阶段,产业园区这种形式/模式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科

  我国产业园区数量众多,在我国产业经济建设中起到重要的发展作用。在我国经济转型阶段,产业园区这种形式/模式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源,迅速促进了经济发展和城市化的进程。这么多年以来,我国的产业园区已经在开发模式及资本运作开发形成了成熟的经验,以下是国内主流的模式介绍及经典案例剖析。

  目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,也是我国目前工业地产市场的主要载体,其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发,如靖江开发区。

  指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合理的地产开利润。如普洛斯,全球最大的工业开发商,北京固安产业园。

  指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业,为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地,以营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。

  指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。

  在小厂房这一领域,私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨,其利润汇报率已经超过商业地产,且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩,这类开发模式会逐渐减少,如北京尚8文化创意产业园。

  为了更好的实现园区持续发展,需要对园区进行持续性的投资运营,可以采用以下几种主流的资本运作模式,实现园区的后续发展。

  设计政府专项的基金,对园区的企业进行发展扶持,比如张江高科技园区就是以生物医药为主的产业园,由上海市政府发起设立了一个张江医药产业基金,专门作于扶持在张江园区入驻的企业的,他们会用股权投资,专项奖励等方式来抚扶持,张江该产业基金初期规模10亿元人民币,将重点扶持技园区内的生物药、化学药、医疗器械、试剂、中医药等产业领域中即将进入临床、已进入临床或已拿到新药批文的新药项目,吸引具有潜力、实力的国内外生物医药企业和研发机构到张江“药谷”筑巢。

  即通常我们说的风险投资基金(VentureCapital)或私募股权投资基金,是指向具有高增长潜力的企业进行股权或准股权投资,待所投资企业发育成熟后,通过股权转让实现资本增值。根据目标企业所处阶段不同,又分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。目前全国大量产业园区设计了产业投资基金。

  即园区管理单位设立一个基金,对在本园区内投资的企业,根据发展情况或上缴税金,进行不同程度的奖励,如天津新技术产业园区设计“火炬发展金”,通过减免所得税和给予奖励的方式,促使园区企业加快发展速度。

  互助担保基金模式:即企业抱团互助增信融资模式,是指通过引入企业出资、互助信用来强化企业间的平辈压力作用,并通过建立和完善三级四层风险分担模式,以及灵活有效的社会公示监督平台及机制,逐步打造信用产业者,营造信用环境。

  互助担保基金:是指由中小企业自愿组成,由会员企业出资,以会员企业为服务对象的担保机构。作为我国中小企业信用担保体系“一体两翼”中的一翼,它具有广泛吸纳社会资金,市场化运作和不以赢利为目的的特点,是我国担保行业发展的一个趋势。

  园区简介:长沙国家生物产业基地是2006年10月由国家发改委批准认定的、以湖南浏阳生物医药园区为核心区的国家级生物产业基地,是中西部地区惟一的国家级生物产业基地。

  早期实施与效果:自医药园成立以来,对企业的资金帮助措施主要是采取差异化帮扶方式。如医药园内的环保企业加清环保,面临缺少项目的困境,于是将总投资达2亿元的水资源环保管理项目交给该公司来做,从而为该公司增加收入2亿元。再如泰尔制药,2008年其销售收入达8亿元,纳税3000万元,其生产的可邦等药品主要销往江浙沿海。而2009年年初,由于流动资金不足,一度濒临停产边缘,在医药园财政局和投资公司的担保下,从银行为泰尔制药贷款3500万元,同时免除担保费。通过这种差异化扶持,两家企业均已走出困境,并双双被列入湖南省拟上市公司名单。

  模式创新延伸:为了重点支持符合医药园产业规划的生物医药及食品等优势企业,长沙国家生物产业基地通过信贷资金投入、产业整合运作、增值服务支持,以实现技术资本、金融资本和产业资本的有机融合,着力提升企业的研发能力和产业的核心竞争力,优化产业结构,促进产业转型升级,医药园就开始了筹备新的资本运作模式——中小企业互助担保模式。通过生物产业互助担保基金,给予企业贷款贴息、风险补偿及融资奖励、专项扶持捆绑等多方位的政策扶持。

  该医药园区互助担保基金预计前期募集资金规模为2000万元,园区管委会首期向基金投入500万元以上启动资金,以后每年陆续投入,园区企业最低认购额度为50万元。医药园管委会每年将向通过互助担保基金渠道融资的企业提供贴息扶持,并优先支持参与互助基金的企业申请中小企业发展资金、科技创新等上级部门的专项资金和奖励,同时建立其风险分担和补偿机制。

  园区管委会社会发展局局长郑海军认为,互助融资担保机制,不仅仅是企业融资方式的转变,也是银企合作理念的转变。互助担保运行机制的优越性表现在贷款、担保公司、会员企业的关系固定在一个产业集群上,对行业信息、会员信用及经营状况信息较为对称,减少了信贷的逆向选择;担保公司在吸纳会员和提供担保过程中,优先考虑市场竞争力强、信用状况好的企业,降低了银行放贷风险。

  “企业抱团,以及企业之间的情况更加熟悉,有利于增加企业的信誉度,更容易贷到款。”互助担保不仅简化了融资手续,增加了融资额度,还节省了手续费和担保费。过去中小企业贷款需要找社会上的担保公司,不仅手续繁琐,在贷款过程中还必须被担保公司抽取一定的费用,如贷款100万元,最后到手只有88万元,现在这种情况可以得到很好的解决。当然,入会有着严格的要求。由于互助担保基金是一个新的运作模式,医药园追求的是稳步发展,所以在入会企业的申报方面把关比较严格,一般要经过协会的审批和协会会员的赞同。

  简介:苏州工业园区隶属江苏省苏州市,位于苏州市城东,1994年2月经国务院批准设立,同年5月实施启动,行政区划面积278平方公里,(其中,中新合作区80平方公里),是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目,被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。2020年,苏州工业园区共实现地区生产总值2907.09亿元,进出口总额941.77亿美元,社会消费品零售总额934.81亿元,城镇居民人均可支配收入超7.7万元。在商务部公布的国家级经开区综合考评中,苏州工业园区连续五年(2016、2017、2018年、2019年、2020年)位列第一,在国家级高新区综合排名中位列第四,并跻身科技部建设世界一流高科技园区行列,2018年入选江苏省改革开放40周年先进集体。苏州工业园区建园十三年来,主要经济指标年均增长30%,每天创造2.3亿元的GDP和2000万元的地方一般预算收入,每天到账550万美元的外资,已成为全国发展水平最高、竞争力最强的园区之一。苏州工业园没有成为“外资的飞地”,而是坚持内资外资“双轮驱动”,国资与民资、外资“比翼齐飞”,国有资本和国有企业发挥了特殊作用,并且为国有资本市场化、国际化运作积累了宝贵经验。

  主要经验:苏州工业园国有资本发挥“四大作用”——在战略发展上发挥骨干作用。在园区发展的各个阶段,国资都努力当好建设的中流砥柱和发展的开路先锋。为启动园区的开发建设,国资率先投入,成立苏州工业园区股份有限公司(中方财团),注册资本10.8亿元,作为园区开发建设的投资主体。在此基础上,引入新加坡—苏州园区开发私人有限公司(新方财团),共同投资成立中新苏州工业园区开发有限公司(CSSD),主要进行基础设施建设、土地和房产开发、提供市政公用服务等。园区累计投入400多亿元,用于基础设施建设。2001年,园区开始二区、三区开发建设,园区开发公司从新方控股调整为中方控股。在推动园区发展转型升级中,国资发挥了不可替代的骨干作用。在国资带动下,环金鸡湖中央商务区、阳澄湖生态旅游度假区、独墅湖科教创新区“三大服务板块”初具规模。

  主要体现:在基础设施与公共服务上发挥支撑作用。高水平的基础设施、高效率的公共服务,使苏州工业园区成为吸引国内外资金、人才等要素的强大磁场。基础设施和公共服务项目多数具有公益性质,回报周期长,预期收益不确定,外资和其他社会资本一般不愿意进入。建园以年来,国有资本和国有企业,承担了全区大部分基础设施、市政工程、政府功能型项目的开发建设和运营任务,园区基础设施的资金投入强度达到了国内国家级经济技术开发区平均数的2.5倍。高标准的基础设施和高品质的公共服务,营造了园区一流的投资环境和人居环境,引来了一流的企业前来投资兴业。

  在科技创新上发挥示范作用。国资对于园区科技创新的引领作用,主要体现在三个方面:一是以国资为先导,建立多元化的科技投融资体系。园区组建了资本规模30亿元的苏州创业投资集团有限公司,募集管理直接投资基金达80亿元,并通过与以色列英菲尼迪创投合作,设立了中国第一支中外合作非法人制风险投资基金;与国家开发银行合作,设立了总额10亿元的国内首个创业投资引导基金,建立国内首批中小创业企业统贷平台。二是以国资为主体,构建现代化的科技创新载体。园区先后组建成立了科技发展、创业投资、教育投资等各类国资创新投资主体,启动建设了国际科技园、创意产业园、生物纳米园、中新科技城等创新载体。三是以国资为引领,打造先进的公共服务平台。园区设立了知识产权保护中心、IC设计和测试、软件测试、软件培训、动漫产业公共技术平台、IDC互联网数据中心等公共技术支撑平台。

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